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公积金买房史上最轻松,济南公积金贷款新政

退一步讲,即便市民想公贷,但现实是公贷及组合贷在市场上并不受待见。

延伸阅读

2014年9月央行、银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策

365bet官方网址,虽然总金额还款增加,但“增加”背后却有一笔资金节省——首付款:相比四成首付,六成首付情况下需多缴纳首付款20万元。

此外,该负责人提到,每个城市的公积金都有个使用率的问题,每年的缴存额是一定的,如果因贷款或提取导致使用率偏高,就会带来资金紧张问题,在这种情况下,购房者如果再申请公积金贷款,难度就比较大。

此次公贷对首套房标准认定的调整,会对当前市场带来怎样的影响?

365bet体育在线平台,首付60%,贷款40%

由此可见,首付比例降低,给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间,不过,这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都翻番了,同时,也意味着,银行将要提供的人均贷款额度更高。不过下调首付的政策力度是够大,银行却不一定有足够的流动性来提供首付下调带来的新增贷款。

世联行山东区域董事总经理朱江说,从市场来看,“金九银十”已经到来,在这个时间点出台公贷新政,更加刺激和释放改善性需求,促进房子实际成交。

记者对比发现,在对于三套房的贷款政策上,商贷与公贷有着本质不同。央行信贷松绑后,允许符合条件的第三套房购房者使用商业贷款,而公积金贷款依然是严格的三套房“停贷”。

上述两种情况贷款利息差额约16万元,月供差额约为1490元。

但是现实太复杂,如果使用的是商贷和公积金组合贷款,建议先还商贷;如果是生意人或者是创业青年,肯定需要流动资金,从哪借钱都比房贷款利率高,所以也不要选择提前还款。

原标题:公贷买二套房可首付两成!为啥还买不起房?首付降了但贷不起款,还是难

调整后,同样是第一套房贷款还清,无论是使用商贷还是公贷再买二套房,都可以按照首套房的贷款政策来执行了。

2010年4月“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%,房价过高地区可暂停发放第三套房贷

3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。央行新政中,利率水平交给商业银行根据客户信用状况和还款能力自行决定。下面请看由青岛装修网为大家带来的关于青岛楼市方面的最新情况。

贷款压力太大还是得多交首付

济南公积金贷款首套房认定标准调整。即日起,对拥有一套普通自住住房并已结清相应购房贷款的家庭,再买二套房,执行首套房住房公贷政策。

采用商贷二套房利率上浮10%计算以等额本息还款法贷款20年计算本息共计1072777.71元,支付利息总额472777.71元,月均还款4469.91元。

银行业内人士认为,连续的新政策对楼市无疑是利好的,但由于每个人对自身需求和生活期望的不同,市民也要根据自身实际情况定夺买房时机,买房不应盲目跟风。

以燕山小区一套60平米的房子来算,总房款在90万左右,即便交得起18万的首付款,贷款压力还是很大。“这样一来,只能逼着购房者多交首付款,新政的意义也就不大了。”朱江说。

公积金买房史上最轻松,济南公积金贷款新政。记者了解到,去年9月30日,央行、银监会发布通知,对我国房贷政策作出调整,其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。

2015年3月央行松绑二套房首付全国二套房首付商贷将为四成。

3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。央行新政中,利率水平交给商业银行根据客户信用状况和还款能力自行决定。这也意味着,此前整齐划一的二套房利率有可能出现分化。

作用受限

365bet官网地址,“不是没有需求,而是需求得不到政策支持。”朱江说,新的贷款政策实行后,三成的首付款,基准利率的实行,将有效释放或是进一步落实潜在的改善需求。“公贷与商贷对于首套房认定的标准统一,公贷的贷款利率比商贷要低,这也增加了市民买房时的贷款选择,使用公贷可以进一步减轻每月的还款压力。”朱江说,此外,在公积金政策调整之前,如果市民买房采用的是公积金商贷组合贷款的话,就无法享受首套房的认定标准,如今公贷政策也调整了,对于这些人群也是利好。

“从国际经验看,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,此前我国二套房普遍执行60%至70%,执行标准明显高于国际水平,偏于严厉应该及时调整,下调到40%左右与国际情况大体一致,也是市场化的一种表现。”中国银行金融研究所副所长宗良说。

最近几日,王小姐一直为买房的事心神不宁,“根据新政策的规定,房贷首付可是降了不少啊,我觉得可以为自己减去不少负担,可老公给我算了笔账发现,虽然首付降了,但总房款并不低,弄得我犹豫不决,不知道现在是该买房还是不该买房”。

尴尬现实

新政给改善型购房者减负

专家解读房地产金融政策回归到常态

记者对比发现,降低首付比例对于一些改善性购房者而言,并不意味贷款成本降低了,实际上还是增加了。即六成首付下,买房总金额为60万+71万=131万元;四成首付下,买房总金额为40万+107万=147万元。这样对比,要增加15万元。

二套房首付比例由30%降至20%,与首套房一样待遇,这已是公积金贷款政策史上最为宽松的了。我省一名长期研究公积金政策的业内人士说,时隔不到半年,二套房首付比例再降一成,这对改善性需求的释放和激发,肯定有一定的刺激和鼓励作用。

买第三套房依然不能用公贷

2013年2月新“国五条”北上广深等城市都将二套房首付提高至七成

需要提醒的是,新政策实施后,换房的门槛固然低了,但首付付得少必然贷款贷得多,还款压力大,购房者还需量力而行,一定要根据自己工资的实际状况决定购买二套房的首付比例,以免入不敷出。

“公积金贷款要考虑到每个人的实际还款能力,如果个人收入较低,每月还款额又很高,除了本人的还款风险外,对整个公贷市场都会带来风险。”上述业内人士指出,在这次新政施行后,很多人还是会遇到“交得起首付,贷不起款”的难题。

本报记者 喻雯

首付40%,贷款60%

首付降了利率上浮

这次公贷政策调整,影响力几何?改善性需求能实现了吗?解决首付后,贷款好解决吗?8月31日,记者第一时间做了调查。

“当时公积金贷款的有关政策没有调整。”16日,济南住房公积金管理中心有关负责人说,调整前,公贷与商贷在对于首套房的认定上有着不同的标准。在对房屋套数认定上有两种情况。同样是第一套房贷款还清,再买房时如果用商贷,则被认定为首套房,首付为三成;而如果是公贷,则被认定为二套房,首付为六成。

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

贷款成本却增加了

“其实,这次政策对购房者的心理和预期的影响,远大于政策本身对购买能力的影响。”朱江说,目前国家针对楼市的利好政策频出,有利于提升购房者的信心,有利于减轻库存压力,进一步推动市场回暖。

对此,世联行山东区域董事总经理朱江认为,此次政策将对改善型需求是一大刺激。在当前市场行情下,受制于限贷政策的改善型需求较多,很多人想换个大房子自住,有的是给老人买房,还有的是购买学区房。但是按照此前的政策,不少有改善需求的购房者面对的首付款和还款压力都较大,不少这样的购房需求被高首付所限制无法购买。

综合上面政策来看,对于今年市民关心的国家政策实施后,面积超过90平方米的首套房能否也执行首付比例为20%,自济南住房公积金管理中心了解到,“最低首付款比例为20%”是一个界限性的规定,并不是统一标准。济南是否根据具体情况进行调整还要研究。政策调整的一般流程为,住建部等中央部门通知,省住建厅调整,市住房公积金主管部门调整。

买房不应盲目跟风

8月31日,住建部、财政部与央行发布通知,将二套房最低首付比例降至20%,条件是首套房贷款已结清。这既是央行等年内第二次降低公贷首付比例,也是上周二央行降准降息后推出的又一楼市利好。

对此调整,济南住房公积金管理中心有关负责人解释,按照此前的公贷政策,对于首套房的认定,只看购房者名下的房产套数,而不看其贷款记录。也就是说,如果市民名下目前没有房产,无论此前有几次购房贷款记录,再购房申请公积金贷款都算首套。而如果名下已经有一套房,无论贷款是否还清,再买房都算二套房,首付六成,利率要在基准利率基础上上浮10%。“如果第一套房的公积金贷款没有还清,是无法再申请公积金贷款的。”该负责人提醒。

“在调整住房信贷政策时,更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。”郭田勇表示,今后住房信贷政策调节应采取更加市场化的方式,更多依靠市场自律机制,以更加尊重市场主体的意见,充分发挥市场化的作用,避免市场无序竞争,实现区域性住房信贷政策的长效机制。济南商贷和公贷首付比例区别首套房商贷首付30%公贷90平方米以下首付20%
90平方米以上首付30%

后期提前还款不省钱

朱江说,改善性需求人群主要是两类:一类是为了学区房,目前济南市区的热门学区房基本没有1.4万/平米以下的;一类是为了换套面积大的或综合配套更好的房子,此类房子也都在均价之上。

对于三套房,继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款”的政策。

去年9月央行出台政策,已拥有1套住房并已结清房款的家庭,再次申请商业贷款购买自住普通商品住房,执行首套房贷款政策。

二套房首付比例调整之后,贷款利率会不会同时变化,也是购房者最为关注的问题之一。记者采访获悉,多数银行对于二套房利率仍执行上浮10%的利率标准。

“公司给缴的公积金太少了,降了首付还是买不起啊!”“首付低了,每月还款就多了,压力不是更大了?”8月31日,公贷二套房降低首付的消息发布后,不少网友还是觉得买房“压力山大”。

16日,济南住房公积金管理中心发布《关于住房公积金贷款首套房认定标准的通知》。通知要求,对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭,为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的,执行首套房住房公积金贷款政策,即购买建筑面积90平方米以下的商品房首付比例为20%,90平方米以上的首付比例为30%,贷款利率按基准利率执行。

采用商贷二套房利率上浮10%计算以等额本息还款法贷款20年计算本息共计715185.14元,支付利息总额315185.14元,月均还款2979.94元

那么,执行新政策后,二套房的购买成本到底能降多少?根据调整前后二套房首付比例,以总价100万的房子为例。在首付比例调整前,二套房首付六成,需要首付60万;调整后二套房首付四成,需要首付40万。调整前后,二套房首付相差20万,大大降低了二套房的置业门槛以及二次购房者的置业压力。

史上最宽松

对于首套房90平方米以下首付比例两成,早在2012年9月就做出了调整。当时的政策要求,90平米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。朱江认为,这也是对首次置业刚需购房者买房的有力支持。

昨日,据济南装修公司小编了解,新政来了,银行将积极执行央行的相关政策。

首付降低:

省城一家大型房企负责人坦言,目前公积金贷款对楼盘的要求很高,要求主体工程必须完工三分之二以上。“目前市场不是很好,我们为了尽快回笼资金,还是鼓励客户选择商贷。”该负责人说,他们也采取了一些刺激措施,比如商贷房价可以打折,公贷就没有折扣。

政策解读

2010年1月“国十一条”二套房贷款首付款比例不得低于40%

“账不能简单这样算,在六成首付的情况下,购房者需多缴纳首付款20万元。如果把这笔钱拿来投资,只要年化利率不低于2.8%,20年的利息总额将超过14万元,所以,购房者的成本还是降低了。”兴业银行青岛分行零售信贷业务拓展部郑兆辉表示。

对三、四线城市是大利好

对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭,若申请住房公积金贷款购买普通自住住房,其住房公积金贷款首付款比例为60%,贷款利率为基准利率的1.1倍。

“从我国实际情况看,居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低,财务状况稳健,最低首付比例降为四成较为审慎,风险仍然可控,可以防止投机性需求的膨胀。”中国民生银行首席研究员温彬表示,“房地产金融政策调整有助于改善民生,发挥政策的引导作用,而非为了提高杠杆炒房子。”

不过,新政落地十余天,记者采访获悉,岛城多数银行二套房利率仍然以上浮10%为主。那么,首付比例上浮后购房者该如何算账呢?

以济南为例,根据楼市调研机构统计,济南市区均价8615元/平米,以100平米的改善性需求房源为例,总房款为86万,首付20%为17.2万元,这样需要贷款68
.8万元。而根据济南最新的公贷政策,家庭最高可贷60万,这样来算,公贷还是无法满足购房需求。

今年3月中旬,济南住房公积金管理中心下发的《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》,对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭,为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的,执行首套房住房公积金贷款政策,即购买建筑面积90平方米以下的商品房首付比例为20%,90平方米以上的首付比例为30%,贷款利率按基准利率执行。

以100万元总价的住房为例,贷款利率按6.49%(基准利率上浮10%)进行计算,如果按照首付六成的比例计算,那么首付款是60万元,需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算,20年期、等额本息等贷款条件下,还款总额为71万元,月供2980元。首付比例降至四成后,首付款是40万元,需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算,那么还款总额为107万元,月供4470元。

“首付比例的降低,实实在在降低了‘能不能买房’的压力。”该人士说,目前来看,无论是刚需还是改善性需求,能不能交上首付款,是能不能买房最关键的前提,此次政策的出台就是帮助购房人群把这个“门槛”过了。

2011年1月新“国八条”二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍

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“要真正实现购房需求,降低首付压力只是第一步,能不能贷下款、能贷多少,也是非常重要的。”公积金政策研究人士认为,此次公贷政策调整,对一、二线城市的影响其实很有限。

二套房商贷1.拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭,最低首付40%
2.拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,按首套房商业贷款政策执行,首付30%公贷1.拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,按首套房公积金贷款政策执行2.拥有1套住房且相应购房商贷未结清的家庭,目前首付60%首付款降低前后月还款额对比以济南一套总价100万的房屋为例,按照现有的二套房首付比例六成计算,首付款为60万元。若首付降至四成,则只需付40万元,比之前少付20万元。

记者通过融360对比发现,在公布的17家银行二套房房贷利率中,基本都执行上浮10%的利率,只有华夏银行二套房房贷利率上浮5%。

“对于一些房价不高的三、四线城市来说,作用会更为明显。”该人士认为,如果房屋总价不高,交上20%的首付款后,余款靠公积金贷款能够满足,这就帮助购房者实现了购房需求。举例来说,若某市房价平均4000元/平米,80平米的房子总价32万元,两成首付款不到7万,剩下的25万通过公贷是可以实现的。

近年二套房首付比例变迁之路

提前还贷:

公贷、组合贷并不受待见

专家指出,过去房价上行期间,住房信贷政策主要配合房地产宏观调控,刚性比较强,多是短期应急举措,且调整方式也多是与行政化措施相结合,这种方式难以适应当前的房地产形势。去年9月人民银行对前期服务于“限购”的“限贷”政策作出调整,已经在市场化调节手段上作了一定的探索。

另外,执行上浮利率的贷款人,市场中受益高于此的投资大多具有高风险,建议提前还贷;如果在还款初期,本金基数大、利息金额也高,在没有好的投资渠道情况下可以提前还款;如果已经到还款中期,所剩利息已经很少则不建议提前还款。

二手房市场亦是如此。一家房产中介金融部的负责人说,以一套100万元的房子为例,两成首付是20万,这样就要贷80万,以济南的最新政策来看,除了60万的公贷外,还有20万的“缺口”需要商贷来补。“很多房主不愿接受买主组合贷,因为公贷放款比商贷慢,房主都想尽早拿到全款。”该负责人说,从实际操作来看,对于二套房来说,交上两成公积金首付款后,余款全部用公贷的人非常少,新政的市场影响将非常有限。

两相对照,使用公积金贷款首付两成还是三成,此次新政是看“是否已经有1套住房”,济南则看“是否过90平方米”。

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利率:

“如果后期我经济宽裕了,可以提前还款吗?”面对记者的提问,银行业内人士指出,其实考虑这个问题,有理论上的原则:理财收益高于贷款利率时,投资;理财收益低于贷款利率时,提前还款。

对此,青岛一家股份制银行信贷部负责人说:“利率方面,银行依然会根据信用状况和还款能力执行差别定价,银行信用记录和业务来往更多的客户将获得利率上的更多优惠。而二套房贷款利率会不会有折扣要视市场情况而定。”

楼市新政下,应该冷静地问问自己:你需要住房吗?买房是为了什么?你觉得现在是房价最低了吗?只要这三个问题的答案都是肯定的,那就不要犹豫。如果自己都不确定那还是再想想吧。

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